ez meg mi?

Egy blog az ingatlanpiacról, ingatlanbefektetésről, ingatlanfinanszírozásról. Yield, LTV, location...és ami mögötte van. A blogom olvasásához jó szórakozást kívánok!

Blogger

Portfolio.hu

Időkép.hu

Időjárás előrejelzés

Dubaj üres tornya

2011.03.03. 10:00 immobull

2010 első napjainak nagy eseménye volt, hogy elkészült a Burj Khalifa, ami Dubaj látképét alapjaiban változtatta meg. Az építmény már 2007-ben, az építkezés alatt elnyerte a világ legmagasabb épülete címet, a végső magasságot azonban a hivatalos megnyitóig titkolták. 

Volt más meglepetés is, az épület neve ugyanis megváltozott az utolsó pillanatban. Az addig Burj Dubainak hívott torony felvette Khalifa bin Zayed Al Nahyan nevét, ezzel is köszönetet mondva Abu Dhabi vezérének a Dubaj adósság átütemezésében vállalt (10 milliárd dolláros) segítségéért.
 
Aki Dubajban jár, és szereti a legeket, valószínűleg útba ejti majd az épületet. Ez nem csak a legmagasabb épület (828 m), de itt található a legmagasabbra épített nyitott kilátóterasz (a 124. emeleten), úszómedence, étterem, szökőkút, továbbá a leghosszabb felvonó (65 km/órával megy). De itt van a legtöbb (160 db) emelet, valamint a legmagasabban lakott épületszint is. A kilátóteraszra az előjegyzéses belépő kb. 5 000 forint, de ha épp sürgős nézelődnivalód van, 10 000-ért azonnal is fel tudsz liftezni.
 
Mi van az épületben? 900 db lakás, aminek nagy része az átadás előtt értékesítésre került, egy Armani Hotel 160 vendégszobával és 144 magánlakással, és van itt még 37 szintnyi irodaterület, valamint a szokásos kiszolgáló egységek, étterem, fitness klub, boltok, valamint a torony körüli 11 hektáros park
 
Az építési költségek 1,5 milliárd dollárra rúgtak, azaz szintenként kb. 9 millió dollárt költöttek. A beruházó az Emaar, Dubaj legnagyobb fejlesztő cégcsoportja. Az épület maga egyébként egy hatalmas mix-fejlesztés része és középpontja, aminek keretében 30 000 lakást, több hotelt, bevásárlóközpontot és egy mesterséges tavat álmodtak a torony köré. 
A megnyitó óta azonban sok hírt nem hallhatunk befektetőkről, akik sikeresen bérbe adják lakásaikat, de irodabérlőkről sem jönnek információk. Egyes hírek szerint a 900 normál lakásból 825 lakásban nem laknak, az Armani rész kicsit jobban muzsikál, itt a lakások is értéktartóbbnak bizonyulnak. 
 
A boom idején a lakások négyzetméterára 120 000 dirhamig is fellőtt, ezek a négyzetméterárak 2010 végére Armani lakások esetén 50 000 dirhamra, normál lakások esetén 35 000 dirhamra csökkentek. (1 dirham = kb. 50 forint) Jártak ezek alacsonyabban is 2009 folyamán, de 2010-re némileg vissza tudtak kapaszkodni, a csúcsról nézve azonban ez még mindig tetemes esés.
 
Egy 90 m2-es egy hálószobás lakást jelenleg kb. 120 000 dirhamért, azaz kb. 6 millió forintért lehet kiadni egy évre, de ebből kb. 3 millió forint rögtön el is megy üzemeltetésre. Az üzemeltetési költségek ugyanis elég húzósak, az éves díj normál lakások esetén 1 m2-re kb. 30 000 forint, Armani lakásoknál még többet, 1m2-re 45 000 forintot kell fizetni.
 
A bérleti díjak és szépen lefeleződtek, a bérbeadók sokféle konstrukcióval próbálkoznak, vannak már olyan hirdetések is, ahol 1 napra 285 dollárért lehet kivenni az egy hálószobás lakásokat, amiben akár 4 ember is elfér. Az Armanai Hotel árai is estek, egy éjszakára egy normál vendégszoba most 650 dollár. 
 
Egy 90 m2-es lakás most kb. 135 millió forintot érhet, és kb. 3 millió forint nettó bevételt hoz, azaz röpke 45 év alatt megtérül. Ha ugyanezt nem a mai árakon, hanem a válság előtti sokszoros árakon számoljuk, a megtérülés már értelmezhetetlen időtávot ad...ha az épület akkorra még mindig a jelenlegi funkciójában üzemel, unokáinknak már profitot is hozhat.
A lakások nagy része már 2004-ben tervezőasztalról elkelt, aki ekkor a kb. 10 000 dirhamos négyzetméteráron bevásárolt, az a boom idején kiszórva a lakásokat szépen kaszálhatott. Akik viszont a csúcson vásároltak, elég rossz megtérüléssel számolhatnak, különösen ha a befektetésüket pénzzé akarják tenni.
 
Ügynökségek szerint azonban most eladók nem nagyon vannak. Akik drágán vásároltak, azoknak jellemzően van elég tartalékuk, egy 50-70%-os bukta után nem kényszerülnek likvidálni a befektetést, inkább kivárnak. Ez viszont azt is jelezheti, hogy aki most megcsíp egy-egy nyomott áras egy lakást, az pár év múlva akár kétszámjegyű hozammal is kiszállhat, addig pedig próbálkozhat a kiadással, hogy legalább az üzemeltetési költség visszajöjjön.
 
A jelenlegi árak szerintem adhatnak némi reményt az emelkedésre, egyrészt még sok éven át valószínűleg ez lesz a leg-leg, másrészt egy 1,7 millió forint körüli négyzetméterárak Dubaj presztízsépületében nekem nem tűnik elszálltnak, kb. ugyanilyen (válság utáni) árakon lehet az USA pénzügyi központjában, Manhattanben új lakást venni. Sok helyen megjelent hír volt az is, hogy az indiai Új-Delhi központjában az újépítésű luxuslakások négyzetméter ára a 3 millió forintot közelíti, Mumbaiban pedig 4 millió forint felett jár. Mind Dubajban mind az indiai metropoliszok központjaiban az épület minősége vagy a helyiségek elrendezése mellékes szempont, a lényeg a location. Azaz nem azért veszik, mert jó minőségű, hanem mert ott van, mert presztízs. Presztízs befektetés esetén pedig megtérülést számolni talán nem is érdemes... 
   
A rekorder torony nem csak Dubaj jelképe, de történte az ingatlanpiac mindenkori állapotát is jól tükrözte és tükrözi most is. Remélhetőleg a kilátóba igyekvő turistákon kívül mások is használtba veszik majd a jövőben. Azoknak, akik nem tudnak várni a személyes találkozásig, nézegethetik az alábbi képeket: fentről  Armani designról  építkezésről

 

70 komment

Címkék: ingatlan torony dubaj legmagasabb portfolioblogger khalifa

Kína harca a spekulációval

2011.02.25. 10:00 immobull

Kína 2008 végétől komoly összegeket (4 000 milliárd jüan) pumpált az ingatlanpiacba, hogy a globális válság hatásait enyhítse. Adó és illeték kedvezményeket adott, a hitelezés feltételeit javította, számos beruházást elindított. A mutatvány sikerült, talán túl jól is sikerült, az ingatlanpiac felpörgött, és 2010-re ismét a száguldás jeleit mutatta. Pontos adatokat elég nehéz találni, hiszen az állami kommunikáció és privát felmérések sokszor nagyságrendekkel térnek el, én ezt találtam:

  • 2010-ben első félévében a GDP 11%-kal nőtt
  • 2010-ben a kínai GDP meghaladta a Japán GDP-t, ezzel az USA utáni a második legnagyobb gazdasági hatalommá lépett elő
  • privát cégek felmérései szerint 2010-ben a nagyvárosokban a lakásárak kétszámjegyű növekedést produkáltak (47%:Hangcsou 37%:Peking, Csungking), ami jelentősen eltér az állam által publikált 7-8%-os mértékektől
  • 2010-ben Kína a legnagyobb részt (197 milliárd dollárt, 34%-ot) hasította a világban megkötésre került ingatlantranzakciók értékéből
  • 2010-ben Sanghajban 9 millió m2-nyi lakóingatlan cserélt gazdát, 1m2 átlagosan kb. 3 400 dollárba, azaz 700 000 forintba került
  • a lakossági jelzáloghitel állomány GDP-hez viszonyított értéke csak 15% körüli (USA-ban ugyanez 80% körül volt a válság előtt), a lakáshitelezéshez a megkövetelt önerő mértéke min. 20% (USA-ban a válság előtt 0%)
  • egyes adatok szerint a lakásvásárlásoknak csak mintegy 50%-ában jut szerep valamilyen banki hitelnek 
A szakemberek között heves vita dúl arról, hogy ez már buborék, vagy még nem buborék, mindenesetre az árak száguldását nem követi az USA-ban tapasztalt hitelpiaci boom, ami az aggodalmakat némileg csökkenti. Azt is megállapítható, hogy a lakásárak növekedése messze elmarad a GDP növekedéstől, a folyamat  ebből a szemszögből még egészségesnek is tűnhet.
 
A kormány azonban figyel, és látja, hogy a spekuláció nagy károkat okozhat, ezért beavatkozik. 2010 végétől napjainkig sorra születnek az intézkedések, amik a lassítást célozzák:
 
  • Pekingben a nem rezidenseknek igazolniuk kell, hogy 5 éven át helyben fizettek adót, és csak ezután vásárolhatnak lakást
  • Peking szintén meghatározta, hogy a nem rezidensek nem vásárolhatnak második lakást, és a rezidensek is csak max. két lakást vehetnek
  • Csungkingben és Sanghajban elsőként adót vezetnek be az ingatlanvásárlásokra, Sanghajban a második lakás után 0,6% adót kell fizetni, Csungkingben a luxuslakások vásárlást adóztatják a vételár mértékétől függően 0,5-1%-kal
  • egy másik nagyvárosban Sencsenben a Bank of China visszavonta az első lakást vásárlók számára biztosított kedvező hitelkondíciókat
  • a korány a második lakás megvásárláshoz központilag 60% önerőt ír elő a banki hitelezésben
Egy Maoxian nevű blogger 2010 végi bejegyzésében egymás mellé tette a Sanghaji tőzsde ingatlanszektor indexét, és a lakásárak változását, felhívva a figyelmet a divergenciára. Látható, hogy a tőzsde a válság előtti csökkentést, és a 2007-es boom-ot is jól előre jelezte.
Miért akar lassítani a kormány? Mert a lakáspiaci boomból sajnos csak kevesen részesednek.  A mélyülő ellentétek a  gazdagok és  szegények között a szociális biztonságot kezdik ki. A városokban az átlagemberek számára az ingatlanok árai egyre kevésbé megfizethetőek. Napjainkra a kínai  fiataloknak 20 évet kell dolgozniuk ahhoz, hogy egy átlagos, azaz nem túl nagy alapterületű lakást megvásárolhassanak. Valós probléma, hogy tehetséges fiatalok kiköltöznek a nagyvárosokból, hogy a megélhetési költségeket csökkentsék.
 
Egyes elemzések szerint Kínában 64 millió lakás áll üresen, ezeket tehát ingatlanpiaci spekuláció okán és nem lakáscélra vásárolták, építették. Ezek a lakások 200 millió városlakó otthonai is lehetnének, ami a teljes népesség 15%-a. Brutális számok! Kína lakossága 1,3 milliárd fő, a lakosságnak 48%-ka városokban él, és ez az arány folyamatosan nő. Sanghaj már 10 milliós város, Peking pedig a 8 millió főt közelíti. 
 

1998-ban Kína beindította a lakásreformot, ami az állami szférából a magánszféra felé tereli a lakáskérdés megoldását, de ez együtt járt azzal, hogy a magánszféra már nem a soktízmilliós városi lakosság  lakhatásának megoldására, hanem a profittermelésre koncentrált, a lakások befektetési és nem szociális célokat szolgáltak. 

A legtöbb ingatlanos sikertörténet úgy kezdődik, hogy a főhősünk egy állami lakásban lakott, amiért minimális bérleti díjat fizetett, aztán az állam kigondolta, hogy ledózerolja az adott városrészt, így ki kellett költözni, amiért szép támogatást kapott. Ezzel a támogatással, és a hagyományosan erős kínai megtakarítási hajlandósággal aztán elég önerő jött össze az első magántulajdon megvásárlásához. Ezt főhősünk jól forgatta az évek során, azaz jókor adta el, jókor, jó helyen vásárolt másikat, vagy másik kettőt, így mára egy többszobás luxusapartman boldog tulajdonosa.
 
Ez azonban csak keveseknek sikerült. A városokba áramló lakosság nagy része még mindig nem saját lakásában, hanem a munkáltatója, vagy az állam által biztosított olcsó és nem túl modern bérlakásokban lakik.  Az ingatlanpiac száguldó vonata, tehát szépen elhúz mellettük, és az esélyük egyre csak csökken a saját lakás megszerzésére.
2005 és 2025 közötti növedés bemutatáshoz kattints a képre
A szociális biztonságot az infláció is veszélyezteti, az élelmiszerárak 10% feletti mértékben drágulnak. A magas infláció mellett érthető, hogy a kínaiak a megtakarításaiknak (ami bankbetétben alig kamatozik) egy jobban jövedelmező formát akarnak találni. A konzervatív gondolkodásban a tőzsde egyenlő a kaszinóval, így marad az ingatlan, ami a saját tulajdonszerzés lehetőségével kb. olyan biztonságos menedéket jelent, mint az arany.
  

A lakásárak növekedéséből azonban csak egy szűk réteg profitál. Kína  pedig próbálja az előnyöket egyenlőbben elosztani. A fent már bemutatott korlátozások mellet egy gigantikus méretű szociális lakásprogramot indít. 2011-ben 10 millió "olcsó lakás" megépítését tervezi a magántőke bevonásával, tehát a kínálatot próbálja növelni, és olcsó lakásokkal letörni az árak száguldását. Peking szeretné, ha az új beruházások 30%-a ilyen szociális lakás lenne, Sanghajban 5%-ról beszélnek. Az olcsó lakások értékesítését az állam koordinálná, a beruházók számára sokkal kisebb profittal, de cserébe minimális értékesítési kockázattal futnánk ezek a fejlesztések. Vajon ezek fordítják majd meg az árakat és kínálnak új befektetési lehetőségeket a fejlesztőknek a korrekciózó piacon?

Szólj hozzá!

Címkék: kína ingatlan buborék portfolioblogger

A drága devizahitelről

2011.02.22. 10:00 immobull

Ebben a bejegyzésben arról írok, hogy milyen közgazdasági okokra vezethető vissza, hogy a bankok kínálatából eltűnt a devizahitel. (A jogi korlátokkal pl. a devizahiteles jelzálog bejegyzés tiltása nem foglalkozom.)
 
A hitel felvételénél a bank számára fontos szempont, hogy az ingatlan, vagy annak tulajdonosa milyen devizanemben termeli bevételét, amiből aztán a hitelt törleszteni tudja. Egy belföldi magánszemély, aki lakásvásárláshoz hitelt akar felvenni, forintban kapja a fizetését, és a lakás vételára is forintban van megállapítva. A bank számára itt rögtön előáll a kockázat, a hitel devizában, a bevétel és az ingatlanérték forintban van. Ha ezt a devizakockázatot nem kezelik, előfordulhat, hogy a gyanútlan magánszemély 160-as svájci franknál felvette a hitelt, ami most 210-es árfolyamon forintba átszámolva 30%-kal magasabb, miközben az ingatlan ára 20%-ot esett…ekkor a bank és az ügyfél is vakargathatja a fejét, hogy ebből hogy jön ki. A deviza alapú lakáshitelezés ezen problémakörét tovább nem is boncolnám, a devizahitelesek ezt saját bőrükön tapasztalják és a sajtó is ettől hangos.
 
Üzleti ingatlanok (irodaház, bevásárló központ, stb.) esetén ez a probléma nem jelentkezik. A nemzetközi szereplőknek köszönhetően az ármegállapítás legtöbbször euróban történik. Ezeket az ingatlanokat a tulajdonosok bérbeadási céllal vásárolják, a bérlőkkel euróban állapodnak meg, így a bevétel euróban termelődik, amiből aztán az euró törlesztés devizakockázat nélkül kivitelezhető. Hogy miért tűnt el a piacról az üzleti ingatlanfinanszírozás is, az már más okokra vezethető vissza.
 
A hitelnyújtó bankok a forrásaik legnagyobb részét betétgyűjtéssel szedik össze. Mivel Magyarországon vagyunk, a betétek nagy része forint, kisebb része deviza, euró vagy dollár. Első körben a bank annyi forint- és devizahitelt tud nyújtani amennyi betétet begyűjtött. Ha ezen túl is szeretne hitelezni, azaz hitel/betét arányt 100% fölé nyomja, akkor már más forrásokra is szüksége van, pl. kötvényt bocsát ki, vagy az anyabankjához fordul és hitelt kér. Devizát, jellemzően eurót kötvénykibocsátással tud szerezni, és az anyabankok is jellemzően eurót hiteleznek.
 
Alapesetben tehát a bank annyi devizahitelt tud adni, amennyi devizát összegyűjtött betét, kötvény, hitel formájában. A forrásgyűjtés jelentős része forintban van, de az ügyfeleknek nem kell a forinthitel, ők svájci frank, vagy euró hitelt akarnak az alacsony kamatozás miatt.
 
Mit tudnak csinálni a bankok, ha a begyűjtött devizamennyiségen túl is szeretnének devizahitelt nyújtani, vagy olyan devizanemben (pl. svájci frank) is szeretnének hitelezni, amihez forrásgyűjtéssel nem jutottak hozzá. A mérlegükben jelentkező devizaeltérést kezelniük kell, mint az a grafikonon is látható, a devizahitelezés felfutásával ez egyre nagyobb feladatot jelent. A bankok megoldása erre az, hogy devizaswap (devizacsere) ügyletekkel forintjukat devizává alakítják, és ezt adják tovább az ügyfeleknek hitel formájában.
Itt azonban el is érkeztünk a következő problémához, a futamidő eltéréshez. A hitelfelvevő a hitelt nem szeretné, és nem is bírja 1-2 év alatt visszafizetni, így hosszú távú 10-20 éves hitelt igényel. Ahhoz, hogy a bank komfortosan érezze magát, látnia kell, hogy kifolyósított devizahitel (követelés) mögött a következő 20 évben minden nap ott lesz a mérlegében a megfelelő devizában a forrás. És vajon ott lesz a deviza?
 
Gondoljunk csak bele, gyakorlatilag senki nem tesz be a bankba 10-20 évre svájci frank vagy euró betétet. Sőt, forint betétünket is zömmel néhány hónapra kötjük le a banknál, így minél hosszabb a futamidő, annál kevesebb a belátható, és biztos forint a bank mérlegben, és még ennél is kevesebb a deviza, miközben ott ketyeg a bebetonozott 20 éves devizahitel a másik oldalon.
 
Ahogy írtam, megoldásként ott van a devizaswap (devizacsere), ami úgy működik, hogy a bankközi piacon a bank keres egy partnert, aki hajlandó a bank számára rendelkezésre álló devizát elcserélni olyan devizára, amire épp a banknak szüksége van (pl. forintot euróra, majd eurót svájci frankra). Lehetőség szerint minél hosszabb távra szeretnék cserélni, hogy a deviza eltérés a mérlegben rendezve legyen. A bankközi piacon azonban nem nagyon van partner aki a devizáját 10-20 éves időtávra forintra cseréli. A devizaswap piacon jellemzően rövid, éven belüli futamidőre kötődnek üzletek. Ha a rövid futamidejű ügyletek lejárnak, újra kell kötni őket, más feltételek mellett, így ez folyamatos és elég nagy a bizonytalanságot okoz. Miért?
 
Normál piaci körülmények között a swap piacon van likviditás, így ha lejár egy ügylet, hasonló feltételek mellett a swap újra köthető. 2008 előtt ezzel semmi probléma nem volt, így a bankok tudták kezelni a hosszú devizahitelek okozta lejárati és deviza eltérést a mérlegükben, így mindenkinek jutott az olcsó devizahitelből.
 
Stresszhelyzetben azonban minden borul és rendkívül gyorsan eltűnik a likviditás a swappiacról is. A kockázatvállalás csökkenésével párhuzamosan a swap futamidők rövidülnek, ami a megújítási kockázatot erősíti. Válsághelyzetben könnyen előfordulhat és elő is fordult 2008 októberében, hogy csak 1 napra tudtak cserélni, és a bank a csereügyletbeli partnernek adott forintért 0 kamatot kapott, ellenben a partnertől kapott devizáért referencia kamatláb felett fizetett…azaz bukott az ügyleten. Itt is a kereslet kínálat alakítja a piacot, hogy ne boruljon a mérleg, a magyar bankoknak nagyon kellett a deviza, kereslet tehát volt, kérdés csak az volt, hogy találtak-e hozzá partnert.
  
Amikor már nemcsak drága volt a csereügylet, hanem már partner sem volt, a bankközi piac lefagyott. Ekkor az MNB közbelépett és partnerként beállt a devizacsere ügyeletekbe (2008. okt.: 1 napos EUR/HUF csereügyletek, 2009. feb.: 1 hetes EUR/CHF csereügyletek), azaz a bankok szármára devizában forrást biztosított.
 
Amikor borul a piac, akkor az idegen források hirtelen megszűnnek, kötvényt nem tud a bank kibocsátani, így felerősödik az anyabank szerepe, a külföldi forrásbevonás az anyabanki hitelek felé tolódik. Az anyabankok szerepe swappiacon is felerősödik, és partnerként ők is beállnak, főleg a piacról kieső hosszabb lejáratú swapok megkötésében van szerepük.
 
Mi az, ami még ennél is jobban felértékelődik? Természetesen a betétgyűjtés, hiszen ha borul a piac, előtérbe kerül az „addig nyújtózkodj, amíg a takaród ér” elv, azaz annyi hitelt adjon ki a bank, amennyi a másik oldalon betétben rendelkezésre áll, azaz ne szoruljon idegen forrásra. Ezen elv érvényesüléséhez azonban van még hova visszafejlődni, hiszen hitel/betét arányban bőven 100% felett vagyunk.
 
Itt válik nyilvánvalóvá az a problémakör is, hogy ha az EURIBOR 1%, akkor miért kell nekem 4%-ot fizetnem az euró hitelért? Miért akar a bank 300 bázispontot keresni rajtam? Ha a forrásgyűjtés felértékelődik, minden bank akciós betétekkel gyűjti a forrást a piacon, amire BUBOR, és EURIBOR felett fizet kamatot (pl. 7%-os forintbetét, 4%-os euró betét). Az anyabankok a magyar bankok forrásigényét szintén referencia szint felett tudják biztosítani, és ha van kötvénykibocsátás, arra is felárat fizet a bank. A swap piacon normál működés esetén referencia kamatlábakhoz közeli szinten van üzletkötés, de ha egy kisebb megingás van a pénzpiacokon, a swappiac is bekeményít és a bank komoly felárat fizet azért, hogy forintját devizára cserélhesse. Különösen igaz ez a hosszabb futamidőkre, amelyeket a bankok leginkább igényelnének a hosszú hiteleik miatt.
 
Ha ehhez még azt is hozzátesszük, hogy a nem teljesítő ingatlanhitelek miatt a bankoknak céltartalékot kell képeznie, vagy ami még rosszabb, valós veszteséget kell leírnia, akkor az a 300 bázispont már talán nem tűnik olyan nagynak. Ha egy bank bebukja portfoliójának 10%-át, pl. 10 millió eurót, akkor a maradék 90 millió eurós portfolión és 300 bázispontos felárral 3-4 évig kell dolgoznia, hogy a buktát visszatermelje…másképp fogalmazva elbukja a megelőző 3-4 év alatt termelt profitját. Ha az a 300 bázispont kamatfelár nem nettó nyereség, márpedig rendszerint nem az, akkor ez a 3-4 év akár 6-8 évre is kitolódhat, ami már elég húzós.
 
Így már talán érthetőbb, hogy a bankok a közelmúlt tanulságait levonva újragondolják a devizahitelezést.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
(A bejegyzésben szereplő grafikonokat nem én készítettem, hanem az alábbi nyilvános MNB-s kiadványokból gyűjtöttem:
Jelentés a pénzügyi stabilitásról 2010. november
Jelentés a pénzügyi stabilitásról 2010. április)

3 komment

Címkék: ingatlan bank hitel deviza swap portfolioblogger

Valami eldőlt Sanghajban

2011.02.21. 10:00 immobull

2009-ben történt az eset, így sokan már láthatták ezeket a képeket.

Sanghaj, június 27-én reggel 5:30, a Lotus River Garden lakóparkban egy 13 emeletes toronyház kicsit megfáradt és eldőlt. Itt nem egy városrész-rehabilitációs program bontási szakszát látjuk. Ez nem egy lepukkant toronyház, ez egy vadonatúj lakópark egyik épülete (volt), ami az átadás előtt néhány héttel elfeküdt.

Mi történt itt? 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Elég sok eső esett abban az időben a környéken, ez a felázott talajból is látszik. A végzetes hiba azonban akkor történt, amikor az épület egyik oldalán egy mélygarázst ástak, míg az épület másik oldalán egy 10 méter magas földkupacot halmoztak fel. Ez megváltoztatta a talajban ható erőket, amit az alapozás nem bírt, és az épület eldőlt.

 

 

 

 

 

 

 

Érdekesnek tartom, hogy ez az épület kidőlt ugyan, de nagyon egyben maradt.  Láthatóak ugyan repedések, de betört ablakot alig látni...puhára esett :). A lényeg, hogy ez a ház jól össze volt rakva, gondolom erre szükség is van a földrengések miatt.

Vajon egy "jómunkásemberek" által épített új tornyház hogy nézne ki egy ilyen eset után Magyarországon?

5 komment

Címkék: ingatlan lotus garden sanghaj river portfolioblogger