ez meg mi?

Egy blog az ingatlanpiacról, ingatlanbefektetésről, ingatlanfinanszírozásról. Yield, LTV, location...és ami mögötte van. A blogom olvasásához jó szórakozást kívánok!

Blogger

Portfolio.hu

Időkép.hu

Időjárás előrejelzés

Kína harca a spekulációval

2011.02.25. 10:00 immobull

Kína 2008 végétől komoly összegeket (4 000 milliárd jüan) pumpált az ingatlanpiacba, hogy a globális válság hatásait enyhítse. Adó és illeték kedvezményeket adott, a hitelezés feltételeit javította, számos beruházást elindított. A mutatvány sikerült, talán túl jól is sikerült, az ingatlanpiac felpörgött, és 2010-re ismét a száguldás jeleit mutatta. Pontos adatokat elég nehéz találni, hiszen az állami kommunikáció és privát felmérések sokszor nagyságrendekkel térnek el, én ezt találtam:

  • 2010-ben első félévében a GDP 11%-kal nőtt
  • 2010-ben a kínai GDP meghaladta a Japán GDP-t, ezzel az USA utáni a második legnagyobb gazdasági hatalommá lépett elő
  • privát cégek felmérései szerint 2010-ben a nagyvárosokban a lakásárak kétszámjegyű növekedést produkáltak (47%:Hangcsou 37%:Peking, Csungking), ami jelentősen eltér az állam által publikált 7-8%-os mértékektől
  • 2010-ben Kína a legnagyobb részt (197 milliárd dollárt, 34%-ot) hasította a világban megkötésre került ingatlantranzakciók értékéből
  • 2010-ben Sanghajban 9 millió m2-nyi lakóingatlan cserélt gazdát, 1m2 átlagosan kb. 3 400 dollárba, azaz 700 000 forintba került
  • a lakossági jelzáloghitel állomány GDP-hez viszonyított értéke csak 15% körüli (USA-ban ugyanez 80% körül volt a válság előtt), a lakáshitelezéshez a megkövetelt önerő mértéke min. 20% (USA-ban a válság előtt 0%)
  • egyes adatok szerint a lakásvásárlásoknak csak mintegy 50%-ában jut szerep valamilyen banki hitelnek 
A szakemberek között heves vita dúl arról, hogy ez már buborék, vagy még nem buborék, mindenesetre az árak száguldását nem követi az USA-ban tapasztalt hitelpiaci boom, ami az aggodalmakat némileg csökkenti. Azt is megállapítható, hogy a lakásárak növekedése messze elmarad a GDP növekedéstől, a folyamat  ebből a szemszögből még egészségesnek is tűnhet.
 
A kormány azonban figyel, és látja, hogy a spekuláció nagy károkat okozhat, ezért beavatkozik. 2010 végétől napjainkig sorra születnek az intézkedések, amik a lassítást célozzák:
 
  • Pekingben a nem rezidenseknek igazolniuk kell, hogy 5 éven át helyben fizettek adót, és csak ezután vásárolhatnak lakást
  • Peking szintén meghatározta, hogy a nem rezidensek nem vásárolhatnak második lakást, és a rezidensek is csak max. két lakást vehetnek
  • Csungkingben és Sanghajban elsőként adót vezetnek be az ingatlanvásárlásokra, Sanghajban a második lakás után 0,6% adót kell fizetni, Csungkingben a luxuslakások vásárlást adóztatják a vételár mértékétől függően 0,5-1%-kal
  • egy másik nagyvárosban Sencsenben a Bank of China visszavonta az első lakást vásárlók számára biztosított kedvező hitelkondíciókat
  • a korány a második lakás megvásárláshoz központilag 60% önerőt ír elő a banki hitelezésben
Egy Maoxian nevű blogger 2010 végi bejegyzésében egymás mellé tette a Sanghaji tőzsde ingatlanszektor indexét, és a lakásárak változását, felhívva a figyelmet a divergenciára. Látható, hogy a tőzsde a válság előtti csökkentést, és a 2007-es boom-ot is jól előre jelezte.
Miért akar lassítani a kormány? Mert a lakáspiaci boomból sajnos csak kevesen részesednek.  A mélyülő ellentétek a  gazdagok és  szegények között a szociális biztonságot kezdik ki. A városokban az átlagemberek számára az ingatlanok árai egyre kevésbé megfizethetőek. Napjainkra a kínai  fiataloknak 20 évet kell dolgozniuk ahhoz, hogy egy átlagos, azaz nem túl nagy alapterületű lakást megvásárolhassanak. Valós probléma, hogy tehetséges fiatalok kiköltöznek a nagyvárosokból, hogy a megélhetési költségeket csökkentsék.
 
Egyes elemzések szerint Kínában 64 millió lakás áll üresen, ezeket tehát ingatlanpiaci spekuláció okán és nem lakáscélra vásárolták, építették. Ezek a lakások 200 millió városlakó otthonai is lehetnének, ami a teljes népesség 15%-a. Brutális számok! Kína lakossága 1,3 milliárd fő, a lakosságnak 48%-ka városokban él, és ez az arány folyamatosan nő. Sanghaj már 10 milliós város, Peking pedig a 8 millió főt közelíti. 
 

1998-ban Kína beindította a lakásreformot, ami az állami szférából a magánszféra felé tereli a lakáskérdés megoldását, de ez együtt járt azzal, hogy a magánszféra már nem a soktízmilliós városi lakosság  lakhatásának megoldására, hanem a profittermelésre koncentrált, a lakások befektetési és nem szociális célokat szolgáltak. 

A legtöbb ingatlanos sikertörténet úgy kezdődik, hogy a főhősünk egy állami lakásban lakott, amiért minimális bérleti díjat fizetett, aztán az állam kigondolta, hogy ledózerolja az adott városrészt, így ki kellett költözni, amiért szép támogatást kapott. Ezzel a támogatással, és a hagyományosan erős kínai megtakarítási hajlandósággal aztán elég önerő jött össze az első magántulajdon megvásárlásához. Ezt főhősünk jól forgatta az évek során, azaz jókor adta el, jókor, jó helyen vásárolt másikat, vagy másik kettőt, így mára egy többszobás luxusapartman boldog tulajdonosa.
 
Ez azonban csak keveseknek sikerült. A városokba áramló lakosság nagy része még mindig nem saját lakásában, hanem a munkáltatója, vagy az állam által biztosított olcsó és nem túl modern bérlakásokban lakik.  Az ingatlanpiac száguldó vonata, tehát szépen elhúz mellettük, és az esélyük egyre csak csökken a saját lakás megszerzésére.
2005 és 2025 közötti növedés bemutatáshoz kattints a képre
A szociális biztonságot az infláció is veszélyezteti, az élelmiszerárak 10% feletti mértékben drágulnak. A magas infláció mellett érthető, hogy a kínaiak a megtakarításaiknak (ami bankbetétben alig kamatozik) egy jobban jövedelmező formát akarnak találni. A konzervatív gondolkodásban a tőzsde egyenlő a kaszinóval, így marad az ingatlan, ami a saját tulajdonszerzés lehetőségével kb. olyan biztonságos menedéket jelent, mint az arany.
  

A lakásárak növekedéséből azonban csak egy szűk réteg profitál. Kína  pedig próbálja az előnyöket egyenlőbben elosztani. A fent már bemutatott korlátozások mellet egy gigantikus méretű szociális lakásprogramot indít. 2011-ben 10 millió "olcsó lakás" megépítését tervezi a magántőke bevonásával, tehát a kínálatot próbálja növelni, és olcsó lakásokkal letörni az árak száguldását. Peking szeretné, ha az új beruházások 30%-a ilyen szociális lakás lenne, Sanghajban 5%-ról beszélnek. Az olcsó lakások értékesítését az állam koordinálná, a beruházók számára sokkal kisebb profittal, de cserébe minimális értékesítési kockázattal futnánk ezek a fejlesztések. Vajon ezek fordítják majd meg az árakat és kínálnak új befektetési lehetőségeket a fejlesztőknek a korrekciózó piacon?

Szólj hozzá!

Címkék: kína ingatlan buborék portfolioblogger

A bejegyzés trackback címe:

http://immobull.blog.hu/api/trackback/id/tr42670025

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben.

Nincsenek hozzászólások.